Nel secondo trimestre 2026, l’indice ISTAT dei prezzi delle abitazioni segna un +4,0% su base annua, in frenata rispetto al +5,1% del primo trimestre. Il rallentamento riguarda sia il nuovo sia l’usato. Intanto, le compravendite restano sostanzialmente ferme. Prezzi che salgono e transazioni che non seguono lo stesso ritmo: questa divergenza è il dato più significativo per chi guarda al mercato immobiliare italiano nel 2026.
Prezzi delle abitazioni in Italia nel 2026: il divario territoriale
La crescita media nazionale nasconde differenze profonde tra le aree del Paese. I dati provvisori ISTAT del secondo trimestre 2026 lo confermano con chiarezza.
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| Area geografica | Variazione tendenziale (II trim. 2026) |
|---|---|
| Centro | +5,1% |
| Nord-Ovest | In rallentamento rispetto al I trim. |
| Nord-Est | In rallentamento rispetto al I trim. |
| Sud e Isole | +2,6% |
Il Centro guida la classifica con un incremento del 5,1%, quasi il doppio rispetto a Sud e Isole. Nord-Ovest e Nord-Est, pur mantenendo valori positivi, hanno perso slancio rispetto ai primi tre mesi dell’anno.
Questo squilibrio territoriale ha conseguenze dirette per chi valuta un acquisto. Un immobile nel Centro accumula valore a un ritmo sensibilmente più rapido rispetto a uno nel Mezzogiorno, ma il prezzo d’ingresso è anche più alto. La forbice tra Centro e Sud supera i 2,5 punti percentuali nella sola variazione trimestrale.
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Nuovo contro usato: la sovraperformance del nuovo perde slancio
Da diversi trimestri, il segmento delle abitazioni nuove registra incrementi di prezzo superiori rispetto all’usato. Il secondo trimestre 2026 conferma questa tendenza, ma con un’intensità inferiore al periodo precedente.
I costi di costruzione continuano a esercitare pressione sull’offerta. L’ISTAT, nel comunicato sui prezzi alla produzione dell’industria e delle costruzioni di luglio 2026, evidenzia come questi costi contribuiscano a mantenere elevati i listini del nuovo. Meno cantieri aperti significano meno unità disponibili, il che sostiene i prezzi anche quando la domanda non è particolarmente vivace.
Per l’usato, la dinamica è diversa. I prezzi salgono, ma il ritmo è più contenuto. Chi vende un immobile esistente si trova in una posizione comunque favorevole rispetto a due anni fa, eppure il differenziale con il nuovo tende ad allargarsi.
Implicazioni per chi costruisce e per chi compra
I costruttori affrontano margini compressi: i ricavi salgono, ma i costi di produzione erodono parte del vantaggio. Per gli acquirenti, il nuovo resta più caro, e la scelta dell’usato diventa spesso una questione di budget piuttosto che di preferenza.
- Il nuovo offre prestazioni energetiche superiori e minori costi di manutenzione a medio termine, ma richiede un investimento iniziale più alto
- L’usato garantisce un prezzo d’accesso inferiore, con il rischio però di interventi di riqualificazione obbligatori nei prossimi anni
- Nelle aree del Centro, dove i prezzi crescono più rapidamente, la differenza tra nuovo e usato pesa ancora di più sulla decisione finale
Compravendite e prezzi: perché non crescono insieme
L’ISTAT segnala che prezzi in aumento e compravendite quasi ferme procedono insieme. È una situazione che merita attenzione, perché contraddice la logica per cui a prezzi più alti dovrebbe corrispondere un mercato più dinamico.
Diverse ipotesi spiegano questa divergenza. La prima riguarda l’accesso al credito. Anche se i tassi di interesse hanno intrapreso un percorso di stabilizzazione, le condizioni per ottenere un mutuo restano più restrittive rispetto al periodo pre-2022. Le famiglie con capacità di spesa autonoma comprano, le altre attendono.
La seconda ipotesi è legata all’offerta. In molte città, il numero di immobili in vendita non soddisfa la domanda qualificata. Chi cerca un’abitazione con buone prestazioni energetiche e in una posizione appetibile trova poche alternative, il che sostiene i prezzi senza generare un volume di transazioni proporzionato.
Un mercato che seleziona
La fase attuale premia gli immobili di qualità superiore. Le abitazioni con classe energetica elevata, situate in contesti urbani serviti, trovano acquirenti più rapidamente e a prezzi in crescita. Il resto del mercato si muove con lentezza.
- Gli immobili di classe energetica alta si vendono a un ritmo più sostenuto rispetto alla media
- Le zone periferiche e i piccoli centri registrano volumi di compravendita ancora più deboli
- Il segmento degli investimenti, in particolare nell’hospitality e nelle seconde case, mantiene un interesse più stabile
Costi di costruzione e pressione sull’offerta immobiliare nel 2026
I dati ISTAT sui prezzi alla produzione delle costruzioni, aggiornati a luglio 2026, indicano che i costi di costruzione continuano a esercitare pressione sull’offerta. Questo fattore non agisce soltanto sui prezzi finali del nuovo, ma influenza anche le scelte dei promotori immobiliari.
Un cantiere che costa di più richiede prezzi di vendita più alti per risultare redditizio. In assenza di una domanda sufficientemente robusta, alcuni progetti vengono posticipati o ridimensionati. Il risultato è un’offerta che fatica ad espandersi proprio quando servirebbe di più.
Per il mercato dell’usato, l’effetto è indiretto ma reale. Meno nuovo disponibile sposta parte della domanda verso l’esistente, contribuendo a sostenerne i prezzi anche in un contesto di compravendite stagnanti.
Il mercato immobiliare italiano nel 2026 si presenta come un sistema a due velocità: prezzi in salita, transazioni che non seguono. La crescita non è uniforme, né per area geografica né per tipologia di immobile. Il dato ISTAT del secondo trimestre, con quel +4,0% annuo in rallentamento, descrive un settore che si sta assestando dopo anni di spinte contrastanti. Per chi opera in questo mercato, la selettività non è più una strategia, ma una condizione imposta dai numeri.
