Chi sta cercando casa nel 2026 si trova davanti a un dato che racconta più di qualsiasi analisi: nel secondo trimestre dell’anno, le compravendite residenziali sono cresciute di appena lo 0,1% su base annua, secondo l’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate. Le locazioni, nello stesso periodo, hanno segnato un +3,1%. Il mercato immobiliare italiano non è fermo, ma si sta spostando.
Locazioni in crescita nel 2026: perché gli affitti trainano il mercato
Partiamo da una situazione concreta. Chi oggi cerca un bilocale in una città ad alta tensione abitativa (Milano, Roma, Bologna, Firenze) constata che i prezzi degli affitti continuano a salire e la disponibilità si riduce. Non è una percezione: nei comuni ad alta tensione abitativa, le nuove locazioni sono aumentate del 3,7% nel secondo trimestre 2026.
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Questo squilibrio tra domanda e offerta locativa ha una spiegazione operativa. Molti potenziali acquirenti restano nel mercato dell’affitto perché l’accesso al credito non è ancora tornato ai livelli pre-rialzo. Nel secondo trimestre 2026, solo il 46,6% degli acquisti di persone fisiche è stato accompagnato da un mutuo ipotecario, con un tasso medio alla prima rata del 3,57%.
Per chi possiede un immobile da mettere a reddito, il momento è favorevole. Per chi cerca di comprare, la partita si gioca sulla capacità di accedere al finanziamento, non solo sul prezzo dell’immobile.
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Compravendite residenziali 2026: il nuovo batte l’usato
C’è un dato che merita attenzione diretta. Nel secondo trimestre 2026, le compravendite di abitazioni nuove sono aumentate rispetto allo stesso periodo del 2025, mentre il mercato complessivo è rimasto sostanzialmente invariato. In pratica, la domanda si sta polarizzando.
Chi compra oggi, quando ha le risorse per farlo, punta su immobili recenti, con classi energetiche alte e costi di gestione prevedibili. L’usato in classe energetica bassa perde terreno, e non solo per una questione estetica. I costi di adeguamento (cappotto termico, sostituzione caldaia, infissi) pesano sul calcolo complessivo dell’investimento.
Cosa significa per chi vende un immobile datato
Se si mette sul mercato un appartamento degli anni ’70 senza interventi di efficientamento, il bacino di acquirenti si restringe. I dati OMI del secondo trimestre lo confermano indirettamente: il mercato cresce solo nel segmento del nuovo. Ristrutturare prima di vendere può fare la differenza tra un immobile che resta mesi in vetrina e uno che chiude in tempi ragionevoli.
Le medie nazionali sui prezzi di vendita nascondono differenze enormi tra tipologie e territori. In alcune città medie i prezzi dell’usato sono fermi, mentre il nuovo assorbe tutta la dinamica positiva.
Mutui e accesso al credito: il vincolo reale del mercato immobiliare
Parliamo di numeri concreti. Un tasso medio del 3,57% sulla prima rata significa che, per un mutuo ventennale su un immobile da prezzo medio, la rata mensile resta significativamente più alta rispetto a due o tre anni fa. Meno della metà degli acquirenti riesce a ottenere un mutuo, il che spiega la stasi delle compravendite.
- Il 46,6% degli acquisti da persone fisiche è stato assistito da mutuo ipotecario nel secondo trimestre 2026, un dato in calo rispetto al trimestre precedente
- Il capitale proprio pesa più del credito bancario nelle decisioni di acquisto: chi compra oggi dispone spesso di liquidità familiare o proventi da una vendita precedente
- I tassi fissi restano l’opzione preferita, ma la convenienza dipende dalla durata del piano di ammortamento e dalla soglia di rata sostenibile
Il punto operativo è questo: prima di cercare casa, conviene verificare la propria capacità di finanziamento con un calcolo realistico del rapporto rata/reddito, non con il simulatore ottimistico del sito della banca.
Città a confronto: dove si muove il mercato immobiliare nel 2026
Non tutto il territorio italiano reagisce allo stesso modo. I dati OMI del secondo trimestre 2026, ripresi da diverse testate, mostrano situazioni molto diverse tra le grandi città.
- Milano ha registrato una variazione prossima allo zero nelle compravendite, un segnale di saturazione dopo anni di crescita sostenuta
- Il segmento delle città medie (capoluoghi di provincia con buona connessione ferroviaria) mostra invece segnali di tenuta, grazie a prezzi più accessibili e alla diffusione del lavoro ibrido
La forbice tra le diverse stime degli analisti racconta un mercato dove la media nazionale nasconde dinamiche locali opposte.
La lezione operativa per chi cerca casa
Ragionare solo sul prezzo al metro quadro è riduttivo. Nel 2026 contano la classe energetica, la posizione rispetto ai nodi di trasporto, la disponibilità di servizi di prossimità. Un immobile nuovo in classe A in una città media può rappresentare un investimento più solido di un appartamento centrale in una grande città con costi condominiali elevati e lavori di adeguamento in arrivo.
Il mercato immobiliare italiano nel 2026 non sta attraversando una crisi, ma una trasformazione. La domanda si sposta verso l’affitto e verso il nuovo costruito, il credito resta un filtro selettivo, e le differenze territoriali rendono qualsiasi generalizzazione poco utile. Chi opera su questo mercato, che sia per acquisto, vendita o investimento, deve ragionare sulla situazione specifica dell’immobile e della piazza, non sulle medie nazionali.
